Давайте разберёмся, что такое доходные квартиры и в чём отличие доходной недвижимости от инвестиционной.
Мы привыкли использовать термин "инвестиционная недвижимость" для обозначения покупки квартиры (инвестирования) на этапе строительства, с тем, чтобы потом продать её, заработав на разнице в стоимости.
Это бизнес, который приносил неплохой доход в период строительно-ипотечного бума. Однако в современном капиталистическом мире понятие "инвестиционная недвижимость" имеет более широкое значение.
Как гласит сайт Investopedia, Investmint property, это недвижимое имущество, которое было приобретено с целью получения дохода от инвестиций либо за счет арендной платы, либо для последующей перепродажи, либо и того, и другого. Сюда входят как долгосрочные вложения в недвижимость, так и краткосрочные, например, когда недвижимость покупается, реконструируется и сразу продается с прибылью.
Поскольку в статье пойдет речь только об одном из вариантов, долгосрочном инвестировании с целью получения дохода от сдачи квартиры в аренду, я буду использовать термин "доходная недвижимость". Он лучше отражает суть бизнеса и имеет глубокие исторические корни.
Доходные дома составляли внушительную часть дореволюционной городской застройки. Доходные дома держали певцы (например, Ф.И. Шаляпин), инженеры, архитекторы, жены чиновников и купцов, то есть люди, которые не имели времени заниматься активным бизнесом, но желали обеспечить себе стабильный доход. А жили в доходных домах...
Да очень многие известные люди в них жили! Например, Гоголь. И не только, конечно.
Начать получать доход от недвижимости в наше время ещё проще, достаточно вложить деньги в покупку одной квартиры, чтобы потом сдавать её в аренду.
Как? Сейчас я расскажу.
Доходная недвижимость может стать прибыльной двумя способами:
Вложения в недвижимость - это, несомненно, выгодно, но всегда приходится учитывать нюансы, и мы сейчас будем в них разбираться.
К этому добавляется экономия на комиссии агенту или управляющей компании. На 2017-й год стандартная комиссия составляет около 10% при стандартной аренде квартиры в Паттайе от 13.000 до 18.000 тысяч бат в месяц. Т.е., комиссия агентства составит от 1300 до 1800 бат в месяц.
При этом в обязанности агента по сдаче недвижимости в аренду входит:
И всё это входит в сумму комиссии.
Тут есть 2 варианта:
Рассмотрим нюансы.
Работа брокера с арендой – это сложный бизнес, требующий сил и приносящий мало дохода.
Доходная недвижимость в Таиланде - очень специфичная сфера бизнеса по причине сезонности наплыва туристов.
Поэтому, как правило, брокер набирает 30/40/50/60 квартир в управление и на этом останавливается.
Причина - даже не в климате, а в открытии популярных и БОЛЕЕ ГЕОГРАФИЧЕСКИ БЛИЗКИХ курортов в Европе, Турции, Египте и т.д. Поэтому получается, что загрузка брокера не постоянная, а временная. С ноября по февраль работы очень много. 3-4 заселения в сутки, а в пиковую неделю 20-х чисел декабря - по 5-6, - это норма.
В январе/феврале, соответственно, - выселения.
А вот потом туристов становится намного меньше. Такой рваный график не даёт возможности полноценно нарастить штат, занимающийся арендой. То есть, найти хорошего работника и обеспечить его постоянной работой сложно.
И это ещё не всё. Арендатор, заселяясь, выплачивает некий депозит, который служит гарантией того, что все бытовые поломки будут возмещены. Уборка, ночные заселения и прочие мелочи также оплачиваются арендатором. Но амортизация всей квартиры (кондиционер, холодильник и т.д.) – это уже проблемы владельца квартиры и его личные затраты.
Плюс - у вас будет гарантированная ставка возврата денег. Фиксированная. Не зависящая от того, заселили ли именно вашу квартиру, или нет. Ремонт, обслуживание и починка мебели и бытовых приборов – за счёт управляющей компании. То есть, доходная недвижимость действительно будет в этом случае приносить гарантированный доход.
Конечно, нужно учесть, что стоимость квадратного метра в этих проектах выше, чем в бюджетных проектах на рынке.
Но в случае с Нордиком - у вас есть опция обязательного и безусловного обратного выкупа квартиры по цене первоначальной покупки, отельным комплексом по окончанию срока действия договора.
Т.е. вы инвестируете деньги под обеспечение реальной квартиры, получаете гарантированный возврат в виде 8% годовых, а по окончанию договора, Нордик обязуется у вас выкупить эту квартиру назад по цене первоначальной продажи.
Во-вторых, давайте проведём простые расчёты.
Возьмём квартиру с минимальной стоимостью - 3 мил. бат. А для сравнения будем считать по квартире за 2,5 миллионов в одном из наиболее востребованных для аренды проектов в Атлантисе.
Всего уплачено на момент получения документов - ฿ 2 500 000
Пессимистический | Средний | Оптимистический | |
Месяцев аренды в году | 4 | 6 | 12 |
Ставка аренды в месяц | ฿ 18 000 | ฿ 14 000 | ฿ 10 000 |
Итого в год | ฿ 72 000 | ฿ 84 000 | ฿ 120 000 |
Комиссия брокера 10% | ฿ 7 200 | ฿ 8 400 | ฿ 12 000 |
Амортизация квартиры | ฿ 30 000 | ฿ 30 000 | ฿ 30 000 |
Итого доход | ฿ 34 800 | ฿ 45 600 | ฿ 78 000 |
Возврат инвестиций в год | 1,4% | 1,8% | 3,1% |
Пояснения к расчётам:
Что получается с квартирой в Нордике? 8% годовых с учётом затрат на обслуживание в комплексе, которые платятся как 50/50 с Нордиком - превращаются в 7.64%
Т.е., если вы покупаете квартиру за 3 миллиона, за 10 лет, грубо говоря, получаете 80% (10 лет по 8% годовых), а потом Нордик выкупает эту квартиру у вас обратно по цене покупки, за 3 миллиона, то фактически вы разместили деньги под 7.64%
Берём идеальный вариант по квартире в Атлантисе. Предположим, вы её купили за 2,5 миллиона и сдали сразу на 10 лет по 10.000 в месяц (а это, поверьте, очень удачная сделка!).
Потом продали квартиру за 1,5 мил.
Затратив 2,5 миллиона, вы через 10 лет получите 1,5 мил. за квартиру и 10*120.000= 1,2 мил. арендной платы, итого 2,7 мил. Т.е., заработали 200.000 за 10 лет.
И где здесь интерес?
Зато и проблем немного.
Даже если предположить расклад мечты - сдать квартиру в Атлантисе по НЕМЫСЛИМЫМ 15.000 в месяц и сразу на 10 лет, то это будет 180.000 в год, 1,8 мил. за 10 лет. Продав её потом за 2 мил. бат, через 10 лет вы получите 2+ 1,8= 3,8 мил. Что принесёт вам 5,2% годовых на протяжении 10 лет даже при таком фантастическом раскладе.
И это не считая ни стоимости оформления квартиры, ни расходов на содержание, ни комиссию, положенную брокеру.
Потому что Нордик работает КАК ОТЕЛЬ.
Он умеет сдавать квартиры ПОСУТОЧНО, а это - совсем другие расценки. Давайте приблизительно посчитаем прибыль. Стандартная 30-ти метровая студия в Нордике, как я уже и говорил, стоит порядка 3-х мил. бат (84.000$). При покупке и передаче этой квартиры Нордику в управление вы получаете 8% годовых, а это 240.000 бат в год или же 20.000 бат в месяц. Что зарабатывает с этой квартиры Нордик? Такая квартира сдаётся в зависимости от сезона от 1200 до 1600 бат в сутки. Это 1400 в сутки в среднем в год. Тогда за месяц - 30*1400= 42.000 бат, из которых Нордик владельцу отдаст 20.000, оставив 22.000 ежемесячного дохода себе. Если к концу 2017 у Нордика будет больше 10.000 номеров в управлении при заселяемости по году 70%, то с финансовой точки зрения - это весьма доходный бизнес.
Почему так не получается у частных владельцев?
Ну... во первых, посуточная аренда запрещена для частных квартир. Законодательно. Во-вторых частным арендодателям просто не хватает масштаба. У Нордика только в обслуживающем подразделении работает более 700 человек. Сюда входит: уборка, стирка, рестораны, охрана, чистка бассейнов, садовники и т.д. При большом объёме работы платить зарплату выгодно. А частнику невыгодно нанимать уборщицу на постоянной основе, потому что нет нужного объёма работ. А платить за каждый приход - намного дороже. И в результате доходная недвижимость, которая должна приносить вам деньги, окажется слишком затратной для вас же.
Как сделать сдачу квартиры в аренду более доходной?
Вариант с частными квартирами работает, когда есть возможность организовать постоянный туристический поток на свои квартиры. А для этого нужны знакомые или родственники, работающие в туристических компаниях или хорошо раскрученный туристический интернет-ресурс. В этом случае вы превратите свою недвижимость в микроотель, селите сами себя на короткие сроки, а то и поденно, и по повышенной цене аренды. И только в этом случае вы сможете получать до 15-20% годовых.
но... боюсь, что не долго... ибо, как я уже и упоминал, посуточная аренда требует наличие ОТЕЛЬНОЙ лицензии, а следовательно - является незаконной для частных квартир в кондоминиумах Таиланде.
Вообще, доходная недвижимость в Паттайе - это довольно интересная сфера бизнеса. Но об этом я расскажу в другой статье о бизнесе в Таиланде.
Обсуждение доходной недвижимости на форуме
©
Таиланд: